На круглом столе, прошедшем в Санкт-Петербурге 18 декабря 2018 г. на тематической площадке «Жилье и городская среда» Общероссийского Народного фронта, обсудили проблемы, связанные с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма.

В мероприятии приняли участие председатель Исполнительного комитета Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийского народного фронта Павел Созинов, руководитель Дирекции по развитию в Северо-Западном федеральном округе ФАУ «РосКапСтрой» Сергей Зимин, президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко, директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов» Юрий Курикалов.

Актуальность проблемы связана с осложнением условий финансирования долевого строительства и близкой перспективой запрета использования этого механизма. Участники круглого стола однозначно оценили текущее положение как ситуацию крайней неустойчивости, грозящую переходом отрасли в стадию острого кризиса.

Наиболее развернуто анализ этой ситуации дал Вячеслав Семененко. Кризис с экономической точки зрения связан с тенденцией к сокращению сбыта жилья, в то время как на него по-прежнему высок потребительский спрос. Вместе с тем существуют значительные финансовые ресурсы в частном секторе, в том числе у населения, которые могут быть более эффективно использованы для удовлетворения этого спроса. Оживленную дискуссию вызвал вопрос о выборе форм привлечения этих ресурсов, альтернативных «долевке». Были обсуждены возможности и проблемы использования для этого инвестиционных фондов, паевых жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов.

Сергей Зимин обратил внимание на необходимость участия в процессе инвестирования в жилищное строительство государственных структур, которые должны обеспечить надлежащие координацию и контроль данного процесса.

Юрий Курикалов показал возможности эффективной организации такого инвестирования во взаимосвязи с оптимизацией обеспечения жильем граждан. Это связано с тем, что расширение потребительского спроса может в значительной степени осуществляться за счет реализации гражданам жилья не только в собственность, но и в аренду. Формирование сектора арендного жилья позволит преодолеть не кризис продаж на первичном рынке, но его усиливающуюся деформацию (тенденцию ко всё большей доли однокомнатных квартир и студий минимальной площади).

В предлагаемых вариантах альтернативной системы финансирования жилищного строительства предусматривается создание, в той или иной форме, корпоративной структуры, которая возьмёт на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства, получая предпринимательский доход в результате разницы цены объектов сделки. Подлежит обсуждению целесообразность применения с этой целью разных организационно-правовых форм, в том числе паевых инвестиционных фондов. Привлечение частных финансовых ресурсов в рамках новой системы финансирования жилищного строительства следует сочетать с использованием бюджетных средств, направляемых в программы улучшения жилищных условий граждан. Это делает необходимым создание цифровой платформы, которая обеспечит оптимизацию и контроль использования финансовых средств в рамках координации инвестиционных проектов жилищного строительства на региональном уровне.

При комплексной реализации программ с использованием арендной формы создаваемая корпоративная структура должна выступать одновременно как инвестиционный фонд и оператор (управляющая компания) арендного жилищного фонда. Арендный фонд может включать коммерческий и некоммерческий секторы (последний – с целью социальной защиты, в рамках бюджетных инвестиций). При этом, исходя из экономической целесообразности, коммерческая аренда жилья должна предусматривать его выкуп в собственность (в отличие от жилья в так называемых «наёмных домах коммерческого использования», разделы о которых с 2014 года остаются мёртвой буквой Жилищного и Градостроительного кодексов РФ). Практика показывает, что условием успешной реализации проектов арендного жилья является не единство собственника, а как раз привлечение большого числа частных инвесторов (такие проекты активно реализуются в форме арендных апартаментов, обычно находящихся в собственности многих частных лиц).

Статья «В поисках альтернативы»   https://asninfo.ru/magazines/pdf-version/850-spb