Ю.Л.Курикалов, директор АНО «Правовой центр градостроительных проектов»

          В связи с ситуацией введения в действие с 01.07.2018 жестких ограничений деятельности застройщиков, являющейся «прелюдией» отказа от механизма долевого финансирования строительства в целом, в настоящее время обсуждается несколько вариантов замены этого механизма. По существу, речь идёт либо о количественном росте приобретения готового жилья с использованием ипотечных кредитов, либо о моделях проектного финансирования на основе банковских кредитов. Вместе с тем все эти варианты предполагают решающую роль банковских структур, решающих свои специфические задачи без особого внимания к нуждам реального сектора бизнеса, не говоря уже о социальных целях. Практический вопрос заключается в том, возможно ли организовать финансирование жилищного строительства, не концентрируя привлекаемые для этого от инвесторов и населения средства в банковском секторе.

       Экспертной группой АНО «Правовой центр градостроительных проектов» предлагается альтернативная система финансирования жилищного строительства, основанная на сочетании двух основных экономических механизмов:

1.         Создание корпоративной структуры, которая берёт на себя привлечение инвестиций для покупки строящегося жилья и реализацию его гражданам после завершения строительства, получая предпринимательский доход в результате разницы цены объектов сделки. Сами по себе корпоративные структуры, производящие привлечение инвестиций в жилую недвижимость, существуют в различных организационно-правовых формах, наиболее специализированными из которых являются инвестиционные фонды (в особенности ПИФ недвижимости), поэтому «инновационность» системы заключается в сочетании со вторым компонентом.
2.         Расширение потребительского спроса за счет реализации гражданам жилья не только в собственность, но и в аренду. Таким образом, указанная в пункте 1 корпоративная структура выступает одновременно как инвестиционный фонд и оператор (управляющая компания) арендного жилья. При этом в любом случае предусматривается передача жилья в аренду с правом выкупа в собственность (в отличие от жилья в так называемых «наемных домах», предусмотренных в ЖК РФ и ГрК РФ). Более того, с экономической точки зрения целесообразно заключение главным образом договоров аренды, предусматривающих обязательство граждан (а их не право) по выкупу арендуемого жилья в рассрочку.

          Создание фонда коммерческого арендного жилья и операционное управление этим фондом (пункт 2) хорошо гармонирует с деятельностью по привлечению инвестиций в строящуюся жилую недвижимость, причем именно в сочетании этих 2-х форм может достигаться наиболее высокая экономическая эффективность. Это определяется очень простым обстоятельством: в условиях ограниченности платежеспособного спроса на покупку жилья значительная (и всё возрастающая) его часть остаётся пустующей. Систематическая деятельность по организации сдачи такого пустующего жилья в аренду сама по себе могла бы стать предметом бизнеса. Однако для застройщиков приоритетным остаётся поиск покупателей, а наличие арендатора квартиры (даже краткосрочного) представляет препятствие её продаже. С другой стороны, краткосрочность договора не является удобным условием и для арендатора.

       Одно из преимуществ предлагаемой системы заключается в том, что её внедрение не требует изменения нормативно-правовой базы или непосредственного содействия государственных органов. Публично-правовые образования могли бы выступать в качестве учредителей  управляющих компаний арендного жилья (далее – УКАЖ), однако в условиях российской бюрократии ожидание организации такого процесса со стороны государства затянулось бы на долгие годы. Скорее можно ожидать участие АИЖК и его региональных аналогов в качестве партнёров при реализации программ содействия гражданам в улучшении жилищных условий на основе арендного жилья. Кроме того, качестве дополнительного компонента системы, который может стимулировать её внедрение и в качестве инструмента государственной жилищной политики (ускоренное создание фонда арендного жилья и его использование для решения социальных задач), выступает механизм государственно-частного партнерства  в жилищном  строительстве (разработка соответствующего проекта федерального закона выполнена экспертной группой АНО_«Правовой центр градостроительных проектов»). УКАЖ в случае реализации такого рода ГЧП будет выступать в качестве структуры, обеспечивающей проектное финансирование. Конечно, ничто не мешает УКАЖ производить проектное финансирование строительства любого жилого дома, однако в ближайшее время приоритетной оказывается несколько другая задача – посредническая функция для обеспечения потребительского спроса на жильё с использованием комбинированной «арендно-продажной» формы сбыта.

          С принципиальной точки зрения УКАЖ могут создаваться в любом масштабе, но представляется оптимальной централизация их ресурсов в масштабе региона. В качестве организационно-правовой формы может использоваться акционерное общество, что позволяет не только привлечь первоначальный капитал УКАЖ от акционеров и гибко варьировать её деятельность на начальном, «экспериментальном» этапе, но и, в случае принятия впоследствии соответствующих политических решений, обеспечить приобретения контрольного пакета УКАЖ государством.

          В отношении эффективности применения второго компонента системы (механизма использования арендного жилищного фонда) необходимо отметить следующее. В существующих условиях оказывается трудно реализуемой классическая модель «доходного дома». Данная модель, типичная для дореволюционной России и большинства современных стран с развитой экономикой, предполагает наличие единого собственника на весь многоквартирный дом. Вместе с тем практика показывает, что подобное единство собственника не является обязательным для успешной реализации проектов создания арендного жилья. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такие проекты активно реализуются в форме арендных апартаментов, каждый из которых может находиться в частной собственности различных лиц. Тем не менее, здание в целом находится в управлении одной компании, которая осуществляет и функции арендодателя большей части апартаментов, в соответствии с переданными собственниками полномочиями.

       Проекты создания арендного жилья по-настоящему привлекательны для инвестора только при условии выкупа всех или определенной части помещений частными вкладчиками. В случае строительства апартаментов вкладчики являются непосредственно собственниками помещений. Финансовый механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) «размывает» собственность на помещения, превращая его в собственность на паи, но принципиально меняет не само материальное отношение, а лишь его правовое оформление (делая его при этом достаточно сложным и не вызывающим доверие у значительной части граждан). В случае создания фонда арендного жилья, оператором которого будет являться акционерное общество (УКАЖ), реализуется классическая модель инвестиционной деятельности, преимуществом которой является большая прозрачность и низкие транзакционные издержки. С точки зрения повышения доверия инвесторов целесообразно, чтобы УКАЖ образовывались под эгидой региональных общественных объединений предпринимателей (торгово-промышленных палат). Помимо экономических факторов, следует учитывать и то, что  УКАЖ будут являться удобным партнёром для работодателей и публично-правовых образований при реализации, соответственно, корпоративных и государственных программ обеспечения граждан жильём.

        Перспективность УКАЖ в первую очередь связана с чисто экономическими факторами. Проведённый предварительный анализ показывает, что эксплуатация фонда арендного жилья даёт значительный дополнительный доход по сравнению с обычными продажами жилья застройщиком. Например, этот дополнительный доход составит более 3% от вложенных средств даже в том случае, если арендная плата будет примерно в 2 раза ниже рыночной, а из арендуемых квартир только 50% выкупаются по рыночной цене с рассрочкой на весь срок аренды. При этом данный дополнительный доход будет получен даже по сравнению с ситуацией, когда застройщику удалось продать все 100% квартир в доме. В реальной ситуации УКАЖ будет иметь еще большие преимущества за счет сдачи в аренду квартир, которые оставались бы пустующими, а также за счет «маржи» по цене строящейся и готовой недвижимости. Кроме того, может быть предусмотрено внесение 1-го взноса по выкупу квартиры гражданами, заключающими договор по её аренде с выкупом. Такие условия будут уравновешиваться более низким уровнем арендной платы по сравнению с теми, кто заключает обычный договор аренды. Для последних тарифы по аренде будут соответствовать рыночным, за исключением участия граждан в корпоративных и государственных программах обеспечения арендные жильём.