Правовым центром градостроительных проектов разработаны поправки к принятому Госдумой в 1-м чтении законопроекту по актуальным вопросам развития жилищного строительства

Информация о поправках к проекту федерального закона № 185240-7

«О внесении изменений в Федеральный закон
«О содействии развитию жилищного строительства»
и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

 

        Проект федерального закона №185240-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Законопроект) имеет основной целью исполнение поручения Президента Российской Федерации по итогам заседания Государственного совета Российской Федерации 17 мая 2016 г. (Пр-1138ГС от 11 июня 2016 г.) и создание условий реализации приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». В том числе, как указано в пояснительной записке к Законопроекту, определенные результаты предлагаемых мер могут быть использованы в рамках пилотных проектов жилищного строительства на цели создания арендного фонда жилья в рамках исполнения поручения Пр-1138ГС от 11 июня 2016 г. Вместе с тем Законопроект не предуматривает корректировку действующего законодательства в части снятия излишних ограничений и стимулирования арендного жилья. Представляемый пакет поправок к Законопроекту направлен в первую очередь именно на внесение в законодательство такого рода изменений, в соответствии с пунктом 34 раздела 3 паспорта приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», утвержденного президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам 19 октября 2016 г.

             Помимо указанной основной цели, Законопроект предусматривает замену в федеральном законодательстве термина «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». Представляется не вполне корректным приводимое в Законопроекте по тексту статьи 465 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) определение стандартного жилья через соответствие общим требованиям, установленным законодательством Российской Федерации «и требованиям к в том числе минимально и (или) максимально допустимым размерам жилых помещений в таких домах, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства». В связи с этим поправкой № 1 предлагается в составе определений, приводимых в статье 1 ГрК РФ, ввести понятие стандартного жилья через указание на специальные требования стандартизации, применяемые в случаях строительства стандартного жилья, предусмотренных градостроительным законодательством. Соответствующие специальные требования стандартизации должны устанавливаться федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

             В представленном пакете основной является поправка № 2, направленная на обеспечение строительства и эксплуатации стандартного жилья на условиях государственно-частного или муниципально-частного партнерства (далее – партнерство в жилищном строительстве). С этой целью излагается в новой редакции глава 6.3 ГрК РФ, в действующей редакции содержащая положения об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов. Данные положения введены в ГрК РФ Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ, то есть до принятия Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ «О государственно-частном партнерстве, муниципально-частном партнерстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон о партнерстве). Сравнительный анализ показывает, что регулирование соответствующих отношений на основе норм Федерального закона о партнерстве может обеспечить улучшение условий инвестиционной деятельности. Еще более значительное  улучшение этих условий обеспечивается расширением самого предмета партнерства в жилищном строительстве, путем снятия излишних ограничений при создании арендного жилья.

          В существующих условиях оказывается трудно реализуемой классическая модель «доходного дома» (он же «наемный дом» Федерального закона от 21.07.2014 N 217-ФЗ). Данная модель, типичная для дореволюционной России, предполагает наличие единого собственника на весь многоквартирный дом. Вместе с тем практика показывает, что подобное ограничение является излишним, и множественность собственников не является препятствием для успешной реализации проектов создания арендного жилья. Например, в Москве и Санкт-Петербурге такие проекты активно реализуются в форме арендных апартаментов, каждый из которых может находиться в частной собственности различных лиц. Тем не менее, здание в целом находится в управлении одной компании, которая осуществляет и функции арендодателя большей части апартаментов, в соответствии с переданными собственниками полномочиями.

              В современных российских условиях проекты создания арендного жилья по-настоящему привлекательны для инвестора только при условии выкупа всех или определенной части помещений иными лицами – «частными вкладчиками». В случае строительства апартаментов вкладчики являются непосредственно собственниками помещений. Финансовый механизм закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) «размывает» собственность на помещения, превращая его в собственность на паи, но принципиально меняет не само материальное отношение, а лишь его правовое оформление (делая его при этом достаточно сложным и не вызывающим доверие у значительной части граждан). Экономический и правовой анализ показывает, что оптимальным на настоящем этапе первоначального формирования цивилизованного рынка арендного жилья является организация его создания на основе принципов государственно-частного партнерства.

             В соответствии с предлагаемой поправкой, главными условиями соглашения о партнерстве в жилищном строительстве являются обязательство частного партнера обеспечить на предоставляемом земельном участке создание стандартного жилья и использование его (или определенной его части) для передачи гражданам по договорам найма или аренды. Сохраняется предусмотренная действующим законодательством (нормы, введенные в Градостроительный и Жилищный кодексы Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ) возможность установления правового режима использования создаваемого стандартного жилья в режиме наемного дома социального или коммерческого использования. Вместе с тем, в целях стимулирования инвестиций в создание арендного жилья, предусмотрена и возможность заключения соглашения без такого ограничения. В этом случае частный партнер может заключать договоры участия в долевом строительстве или купли-продажи, без ограничений по размерам цены договоров, но в отношении не более чем 50% объема жилых помещений. В отношении остальных жилых помещений с гражданами заключаются договоры найма или аренды. Одновременно с договором найма или аренды может заключаться договор о выкупе жилого помещения в рассрочку.

            В отношении порядка заключения соглашения о партнерстве в жилищном строительстве предлагаемыми положениями, по сравнению с нормами Федерального закона о партнерстве, предусмотрен ускоренный срок проведения конкурса на право заключения такого соглашения и оставлена без существенных изменений процедура заключения соглашения без проведения конкурса. Частный инициатор проекта имеет право на заключение соглашения без проведения конкурса, если в течение 45 дней с момента размещения публичным партнером в сети «Интернет» решения о реализации проекта от иных лиц не поступили заявления о намерении участвовать в конкурсе, с приложением банковской гарантии в установленном объеме.

          Предполагается, что, в случае соответствующего волеизъявления граждан, предоставление им жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования будет производиться на длительный срок (срок действия соглашения о партнерстве). В связи с тем, что согласно нормам Гражданского кодекса РФ договоры найма таких жилых помещений заключаются на срок не более 5_лет, предусматривается предоставление их по договорам аренды. С целью регулирования отношений по аренде жилых помещений гражданами поправкой № 3 предусмотрено внесение изменений в статью 30_Жилищного кодекса РФ.

          Поправкой № 4 вносятся изменения в Федеральный закон о партнерстве. Действующая редакция Федерального закона о партнерстве не включает объекты жилищного строительства в перечень объектов соглашений о государственно-частном (муниципально-частном) партнерстве, однако содержит общие нормы, в основной своей части применимые для целей регулирования отношений по партнерству в жилищном строительстве. В связи с этим поправкой предусмотрено включение объектов жилищного строительства в перечень объектов соглашений о партнерстве. Предусмотрено также, что общие нормы  Федерального закона о партнерстве применяются в части, не урегулированной ГрК РФ.

              Предлагаемый пакет поправок подготовлен на основе проекта федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для обеспечения граждан жильем экономического класса», по которому было представлено положительное заключение Экспертного Совета Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере (протокол № 45 от 17 февраля 2017 г.). На рассмотрение НОСТРОЙ указанный проект федерального закона был направлен Координационным советом по развитию строительной отрасли при аппарате полномочного представителя Президента Российской Федерации в Северо-Западном федеральном округе. Аппаратом полномочного представителя проект федерального закона был направлен также в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 01.11.2016 № А5l-9577). В ответе Министерства от 30.12.2016 №_45043-ОК/07 указано, что подготовлен и находится в стадии согласования проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривающий переход от понятия жилья экономического класса к понятию стандартного жилья (то есть рассматриваемый Законопроект №_185240-7). В связи с этим Министерством было предложено вернуться к рассмотрению положений проекта закона о государственно-частном партнерстве в жилищном строительстве в рамках измененного понятийного аппарата. Представляется целесообразным принятие соответствующих положений в форме поправок к рассматриваемому в настоящее время Законопроекту.


АНО «Правовой центр градостроительных проектов»
Видео храма

×